El año pasado fue difícil para todas las familias argentinas. Al riesgo sanitario por la pandemia se le sumaron los efectos económicos y sociales de una de las cuarentenas más largas del mundo: la economía cayó alrededor del 10%, casi lo mismo que en 2002, se perdieron millones de puestos de trabajo y el cierre extendido de las escuelas dejará secuelas en las trayectorias educativas de millones de niños.
Uno de los grupos que más sufrió el año pasado fue el de los inquilinos. En la Argentina una de cada cinco familias urbanas vive en una casa alquilada, a la que dedican alrededor de un tercio de sus ingresos. Los que más alquilan son los jóvenes: un 70% de los hogares con jefes o jefas menores de 30 años viven en casas alquiladas (y sólo un 14% de los mayores de 65). Para ellos, los alquileres crecieron en 2020 mucho más rápido que la inflación y que sus ingresos, en casi todas las ciudades del país. En la Ciudad de Buenos Aires, el valor de los alquileres aumentó 64% frente a 2019, casi el doble que la inflación, y en el resto del país promedió un 45% de aumento, con algunas ciudades superando el 75%.
Lo curioso de este fenómeno es que llega después de una década en la que el precio real de los alquileres venía bajando constantemente. En la Ciudad de Buenos Aires, entre 2007 y principios de 2020 el el valor de los alquileres cayó un 57% en términos reales (ajustando por inflación), mientras que en las 10 ciudades del interior analizadas por Reporte Inmobiliario los alquileres se abarataron cerca de un 25%, en términos reales, entre 2009 y 2019.
¿Por qué cambió la tendencia, y con tanta magnitud, el año pasado? Por una variedad de razones, entre las que están la mala suerte, la inercia, la demagogia, los prejuicios y, sobre todo, decisiones específicas del Estado. El aumento en 2020 fue tan fuerte que permitió a los precios de los alquileres recuperar un tercio de lo que habían caído en la década anterior. Como para ordenar el análisis de por qué pasó esto, es posible dividir el diagnóstico en tres ejes: la inercia, la pandemia y la ley de alquileres, sin un orden de relevancia claro pero sí cronológico.
1. Inercia
Más allá de que la caída del valor real de los alquileres comenzó hace varios años, entre 2018 y 2019 se aceleró notoriamente, en parte debido a que la inflación fue más alta de lo esperado y esto dejó atrasados a los contratos. Era esperable que, en un año normal, pudiera haber alguna recuperación en términos reales, aunque probablemente no tanta como la que efectivamente tuvo lugar.
2. Pandemia
El covid-19 influyó en el mercado de alquileres no tanto por la cuarentena o el virus en sí, sino por la respuesta de política pública. La primera y casi única política habitacional de 2020 fue el decreto que en marzo, diez días después de iniciado al ASPO, obligó a congelar los alquileres, suspender los desalojos y frenar los aumentos en las cuotas de los créditos hipotecarios. Si bien esto fue algo usual en varios países, es de esas medidas a las que (como también se está viendo en otros países) se entra fácil pero se sale con mucho costo.
El congelamiento de los alquileres sembró mucha incertidumbre entre los propietarios ya que, al darse en conjunto con la suspensión de los desalojos, todo el costo de la crisis lo debían absorber ellos. No estaba claro cuánto iba a durar pero, más importante, no estaba claro (ni lo está hoy) cuál sería el mecanismo de salida. Aquel decreto de marzo les daba a los inquilinos el derecho a no pagar los aumentos pactados en los contratos de alquiler y a que, en caso de no poder pagar ni siquiera el valor base de marzo 2020, no pudiesen ser desalojados. Esta incertidumbre sobre qué pasaba después permeó en aquellos con inmueble disponible para alquilar, pero sin inquilinos. Todo riesgo extra, en un mercado que funciona, se traslada a precio.
Un punto extra sobre la salida del decreto: en abril de 2021, cuando venza (si vence) su última prórroga, habrá una enorme cantidad de inquilinos con deudas. Solo por no haber pagado los aumentos, el inquilino promedio tiene una deuda de entre 50.000 y 70.000 pesos. Estamos hablando de una deuda total de más de 15.000 millones de pesos, en base al incumplimiento promedio del mercado.
En paralelo, el flamante ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat dejó sin ejecutar un tercio de su presupuesto. Es decir, de los casi 45.000 millones de pesos que tenía disponibles, gastó menos de 30.000 millones. El excedente es de 15.059 millones de pesos. Por no haber ejecutado el presupuesto como se debía, hoy el Gobierno Nacional tiene un resto con el que podría rescatar a todos los inquilinos endeudados del país. No debería hacerlo, por una variedad de razones, pero se expone a esa demanda.
3. Ley de Alquileres
En 2020, ante la necesidad de una victoria fácil y de dar alguna respuesta al problema habitacional que resurgió con la pandemia, la demagogia entró a la cancha. Se aceleró el proceso legislativo para un proyecto que acaso tenía buenas intenciones, pero que en los hechos ofrece pocas soluciones y muchos problemas. En resumen, la ley regula casi todos los aspectos que podrían negociarse en un contrato de alquiler. Regula, restringe y fija el plazo mínimo; la titularidad del pago de arreglos, expensas, depósito, etc.; las garantías; el rol de los intermediarios; y el mecanismo de ajuste de los precios dentro del contrato, algo que antes era totalmente libre.
En la ley quedó un solo punto sin regular, el precio inicial, y eso explica una porción muy relevante de lo que vimos en 2020. Si a una cañería le tapamos todas las canillas por las cuales sale el agua y solo dejamos una libre, la presión sobre esa que quedó va a ser enorme. Que el alquiler aumentara tanto en 2020 se explica, en parte, porque el precio inicial incorporó toda la presión de los aspectos que se regularon en el contrato.
El acceso a la vivienda, sin buenas regulaciones que entiendan que lo importante es que haya opciones, va a ser cada vez más complejo. El año pasado, la dinámica propia del mercado inmobiliario, la mala gestión, la mala suerte y los prejuicios se unieron para dar lugar al año con mayor suba de los alquileres desde que se tiene registro (al menos en la Ciudad de Buenos Aires). Nada indica que 2021 vaya a ser mejor, principalmente porque los prejuicios siguen ahí y la gestión no parece manejar herramientas para mejorar.
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