Fuego Amigo

Frenemos el lobby anti-UVA

Volvieron las notas con casos sobre presuntos damnificados, que incluyen datos inexactos y poco rigor de parte de los medios que las publican. El sistema UVA es mejorable, pero es el mejor que hay.

En los últimos días, varios de los principales medios nacionales publicaron artículos sobre la situación dramática que supuestamente están pasando personas que compraron sus viviendas con créditos UVA. Es la nueva ola de un proceso cíclico que se repite desde el lanzamiento del sistema UVA, en 2016: cada tanto aparecen testimonios de familias afectadas que creen haber sido estafadas en su buena fe. Esta vez, la excusa para la ronda de artículos era la inminente ejecución y desalojo de Marcelo Macaluso, un empleado bancario mendocino, padre de cuatro hijos, que estaba a punto de convertirse en el primer deudor UVA en quedar en la calle por falta de pago. En estos días contó su experiencia en La Nación, Clarín, Perfil, Infobae, TN, ElDiarioAR, Mendoza Post y el Diario UNO, entre otros medios de comunicación.

Es cierto que la suba de las cuotas, ajustadas por inflación, plantea un problema real para muchas familias (como la suba de los alquileres para los inquilinos), pero también es cierto que algunos de los casos usados contienen errores que confunden y llevan a conclusiones falsas sobre la salud del sistema.

Para empezar, muchos de estos artículos parten de un caso particular para dar la impresión de que el peso de las cuotas está llevando a muchas familias a dejar de pagar sus créditos y, por lo tanto, a correr el riesgo de perder sus casas. Esto, sin embargo, no es lo que está pasando. Los créditos UVA siguen teniendo la mora más baja del sistema bancario, cercana al 0,5%, muy por debajo de la mora en los créditos hipotecarios a empresas (que ronda el 6,5%) y la tasa de incumplimiento de las tarjetas de crédito (1,3%), solo por citar dos ejemplos.

Los créditos UVA siguen teniendo la mora más baja del sistema bancario, cercana al 0,5%.

Y tampoco es cierto que la mora haya aumentado en los últimos meses. De hecho, por ejemplo, en enero de 2020, antes de la pandemia, era del 0,7%. ¿Cómo se explica esto? ¿Cómo puede ser que tras varios años de recesión y después del peor año económico desde 2002 las cuotas UVA se sigan pagando? La respuesta es que siempre fue así: tanto los inquilinos como los deudores hipotecarios buscan asegurarse el pago de su vivienda, aún a costa de reducir otros consumos. Eso explica que la mora en los hipotecarios familiares suele ser muy baja. O sea que, a pesar de los problemas económicos recientes, no hay una crisis en el sistema hipotecario. El propio Banco Nación dice que sólo 129 de sus 46.000 deudores UVA expresaron incapacidad de pago, y que varios de ellos optaron por cancelar el crédito en un pago.

datos sin chequear

Yendo específicamente al caso de Macaluso, los números que da sobre su situación presentan varias inconsistencias, y sin embargo los artículos los dan por buenos sin el más mínimo chequeo. Los artículos dicen, por ejemplo, que empezó con una cuota de 9.000 pesos en septiembre de 2017 y que pagó en tiempo en forma durante 20 meses hasta abril de 2019, cuando ya no pudo afrontar los 21.000 pesos mensuales. Pero entre septiembre de 2017 y abril de 2019 la UVA aumentó un 75%, por lo que su cuota en ese momento habría sido de unos 15.800 pesos, bastante menos de lo que dice que debió pagar.

Las notas también dicen que desde que compró su casa el valor de la UVA pasó de 14 pesos a 74 pesos, y que eso explica el aumento de la cuota desde los 9.000 pesos iniciales a los 45.000 pesos actuales. Sin embargo, la UVA valía 14 pesos en marzo de 2016, no en septiembre de 2017 (cuando valía 20 pesos). Por otra parte, la UVA todavía no vale 74 pesos (llegará recién a fin de mes, para pagar en la cuota de mayo). Por lo tanto, si Macaluso obtuvo su crédito en septiembre de 2017 y es cierto que arrancó pagando 9.000 pesos, hoy debería estar pagando menos de 33.000 pesos, 12.000 pesos menos por mes de lo que dice que debería estar pagando. Estos datos son públicos y fáciles de chequear.

Si es cierto que arrancó pagando 9.000 pesos, hoy debería estar pagando menos de 33.000 pesos, 12.000 pesos menos de lo que dice que debería estar pagando.

Por otra parte, estos cálculos suponen que en este caso el Estado nunca congeló el valor de su cuota, pero eso sería improbable, dado el monto de UVA solicitados. Los congelamientos de agosto de 2019 y marzo de 2020 tuvieron como techo a los créditos por 120.000 UVA, por lo que este crédito de 99.000 UVA debió haber sido incluido.

Otro momento en donde los artículos ofrecen datos que parecen inexactos es en el monto de la deuda de Macaluso. Dicen que pidió 2 millones de pesos y que ahora, tres años y medio después, debe 9 millones de pesos, lo que implicaría un aumento de 350% nominal en su deuda. Sin embargo, en el mismo período, la UVA creció un 262%, por lo que su deuda real no podría ser superior a los 7,2 millones. Y todo esto sin descontar los pagos que hizo en los 20 meses donde sí pagó las cuotas.

Medido en dólares, por otra parte, el bancario sanrafaelino debe hoy menos de la mitad de lo que pidió prestado en 2017. En aquel momento el Banco Nación le entregó el equivalente en pesos a 113.000 dólares. Hoy, siguiendo los cálculos del párrafo anterior, debe alrededor de 51.000 dólares en el mercado libre. Y, como proporción del valor de su casa en San Rafael, la diferencia todavía es mayor. Las notas no dicen cuánto pagó por su vivienda, pero si (conservadoramente) le asignamos un precio de 150.000 dólares, podemos calcular que en 2017 debía dos tercios del valor de su casa y ahora debe un tercio. Vista así, no parece una situación desventajosa.

En cualquier caso, el raid mediático de Macaluso rindió sus frutos: la Justicia mendocina frenó la ejecución de su vivienda y el Banco Nación le ofreció ayer un nuevo plan de pago.

lobby y falta de rigor

Igual lo importante acá no es el caso personal del empleado bancario mendocino, ni de los otros que aparecieron en estos días, que tienen todo su derecho a protestar (aunque no a maquillar sus datos), sino alertar sobre el lobby anti-UVA impulsado desde hace tiempo por Hipotecados UVA, un grupo de deudores que pide una “solución política” a la situación de las familias propietarias y viene difundiendo estos casos particulares desde sus propias redes

¿En qué consiste esa “solución política”? Nunca termina de estar claro. No ofrecen alternativas, pero insisten desde hace más de dos años en “salir de la UVA”. La mayoría dice que no busca que el Estado les regale la casa (al menos en las conversaciones que me tocó tener), pero no es claro el pedido detrás de sus reclamos. ¿Buscan que las cuotas dejen de ajustarse por inflación? ¿O que directamente no se ajusten? ¿Están al tanto de que un crédito con cuota fija, por el capital que adeudan hoy, implicaría cuotas que casi quintuplicarían las que están pagando?

Es cierto que los deudores UVA hoy se encuentran frente a dos situaciones, una mala y una buena. La mala es que aumentó su cuota, seguramente por encima de sus salarios o ingresos familiares. La buena es que su deuda se redujo considerablemente, ya sea en dólares o en relación al valor de la vivienda. Estos dos escenarios generan un cóctel complejo, porque el miedo del corto plazo puede impulsar decisiones muy costosas en el largo plazo. Los afectados tienen derecho a tener reacciones emocionales ante esta situación, pero el periodismo debería tener más responsabilidad a la hora de describir los casos.

Los afectados tienen derecho a tener reacciones emocionales ante esta situación, pero el periodismo debería tener más responsabilidad a la hora de describir los casos.

Aun así, vale la pena seguir defendiendo el sistema UVA, el único que puede asegurar el acceso a la vivienda en propiedad en un país como Argentina (otro día habría que empezar a hablar de las otras maneras de acceder), y esto va a ser así por un largo tiempo. Dicho esto, el sistema se puede mejorar, implementando el fondo de compensación que permita a las cuotas dejar de ajustarse por inflación y lo hagan por salarios. Esto ya lo propuso Macri en la campaña de 2019, ya funciona para algunos ProCreAr y hasta hay un proyecto de ley presentado por el Frente de Todos durmiendo en el Congreso. 

Las ideas están ahí. Lo que hace falta es frenar el lobby anti-UVA, dejar de vender populismo –esto vale tanto para los políticos como para los medios, que deberían ser más rigurosos y no generar pánicos innecesarios– y empezar a gestionar de verdad, para que las soluciones de largo plazo lleguen a quienes lo necesitan y las discusiones sean honestas. Ya pudimos ver cómo el sistema UVA abrió la puerta a más de 115.000 familias que hoy son propietarias y que siguen pagando sus cuotas, porque valoran su derecho a la vivienda más que ninguna otra cosa. Argentina no es un país fácil, por eso es tan importante encontrar soluciones que mitiguen el “riesgo argentino”. La UVA es una de esas soluciones. 

 

 

 

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Federico González Rouco

Economista. Asesor en el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires. Autor del libro "Vivienda: El relato" (2017).

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