Un tema cada vez más presente en la agenda pública, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires, es la política urbana, especialmente la construcción de nuevos (grandes) edificios. Desde Costa Salguero hasta el patrimonio histórico y el nuevo código urbano, los asuntos sobre cuánto, qué y dónde se debe construir son cada vez más discutidos. Si bien la inclusión de nuevos temas en la agenda pública es una buena señal, especialmente cuando son de tanta importancia como el diseño urbano de la ciudad más grande del país, lo cierto es que muchas veces la calidad del debate es pobre y está llena de lugares comunes, como cuando alguien usa “negociado inmobiliario” como un argumento.
Este debate, de todas maneras, es habitual en los países desarrollados y especialmente en Estados Unidos, donde al histórico bando de los NIMBYs (abreviación en inglés de “Not in My Back Yard”, no en mi patio) se le ha aparecido en los últimos años el contraataque de los YIMBYs (lo contrario, arrancando con un yes). Los NIMBYs, cuyos miembros típicos son asociaciones de vecinos, grupos conservacionistas e izquierdistas de todo tipo, están en contra de demoler casas para construir edificios, con el argumento de que así se arruina la identidad de los barrios y los únicos que ganan son las constructoras. Los YIMBYs, menos orgánicos, representados en el debate por un banda de jóvenes tecnócratas que van desde la izquierda a los libertarios, proponen ciudades más densas y amigables con el transporte público y, especialmente, con alquileres más bajos gracias a la mayor oferta de departamentos. Los NIMBYs acusan a los YIMBYs de ser unos neoliberales sin alma que quieren pasar la topadora por sus barrios pintorescos. Los YIMBYs acusan a los NIMBYs de ser falsos progresistas, porque con sus políticas anti-construcción están negando el acceso a la vivienda a los sectores que más la necesitan.
En Buenos Aires se puede ver bastante de estas posiciones, aunque con grupos menos definidos, y por eso la pregunta central de este artículo, entonces, es si es conveniente o no construir más edificios en la Ciudad de Buenos Aires (o cualquier otra) . Es decir, si tienen razón los YIMBYs o los NIMBYs. Y mi respuesta es que tienen razón los YIMBYs, por una variedad de argumentos económicos y sociales que detallaré a continuación pero también porque uno puede ser YIMBYs tanto si está a la izquierda como a la derecha del espectro político.
Ni ascensores ni patrimonio
¿De qué hablamos cuando hablamos de regulaciones urbanas? Normalmente, las ciudades regulan para los edificios asuntos como seguridad de incendios, salidas de emergencia, matafuegos y acceso para discapacitados. Creo que ninguna persona racional se opondría a que esto esté regulado. Al menos no en abstracto: quizás haya discusiones válidas sobre su efectividad para casos especialmente costosos. Además, la preservación urbana puede ser socialmente útil: sería imperdonable, por ejemplo, que los edificios de Gaudí en Barcelona fueran tirados abajo para poner estacionamientos. Pero el corazón de este debate no es sobre ascensores o patrimonio: es sobre el uso del suelo. En líneas generales, el uso del suelo define qué se puede construir en un lote (casas, comercios, fábricas u oficinas), además de su tamaño y qué porcentaje del lote se puede usar. Lo que los NIMBYs locales proponen es restringir severamente el nivel de construcción en la Ciudad, reducir el tamaño de los edificios que se construyen y, también, prohibir demoler edificios pintorescos sin importar si efectivamente tienen o no carácter histórico.
El primer argumento económico pro-construcción es sencillo: las viviendas, como todos los otros bienes que se compran y se venden, responden a la oferta y la demanda. Más vivienda implica precios más bajos; menos, más altos. Existen, por supuesto, diferencias barriales en la oferta (el costo de la tierra, la dificultad para construir, etc.) y en la demanda (preferencias del público, accesibilidad, disponibilidad de servicios), que determinan distintos niveles de precios y distintos usos. Una tras otra, sin embargo, las investigaciones han mostrado que existe una relación bastante clara entre la dificultad para construir viviendas por motivos regulatorios y el precio de las viviendas y los alquileres. En criollo: más departamentos = alquileres más bajos.
Existe una relación bastante clara entre la dificultad para construir viviendas por motivos regulatorios y el precio de las viviendas y los alquileres.
Como impedir la construcción de viviendas reduce la cantidad disponible, permite a los más ricos ofrecer más por lo mismo. Eso aumenta el precio. A veces se dice que las torres nuevas sólo tienen departamentos “de lujo”, y que eso no impacta en los precios para la clase media o trabajadora. No es así. Incluso en el extremo de que todas las viviendas propuestas fueran “de lujo”, seguiría siendo razonable construirlas, porque la gentrificación, tema ineludible en las discusiones urbanas, ocurre cuando los barrios caros se vuelven demasiado caros y, al volverse escasos, los posibles compradores se van hacia barrios baratos, que ante este influjo dejan de serlo. Las personas que pueden pagarse un penthouse en el futuro Costa Salguero también podrían afrontar un monoambiente en Parque Patricios.
Buscadores de rentas
En cualquier caso, el impacto económico de la disponibilidad de viviendas va mucho más allá de su precio. Además de ser un mercado inmobiliario, las ciudades también son un mercado de trabajo, y una mayor cantidad de trabajadores produce beneficios para todos ellos. Esto ocurre mediante las llamadas economías de aglomeración: a mayor tamaño de un mercado hay más eficiencia y competencia, lo que beneficia tanto a consumidores (con menores precios y mejor calidad) como a trabajadores (mayores salarios y mejores condiciones). En España, por ejemplo, mudarse de una ciudad chica a una más grande está asociado con mejores sueldos para el mismo trabajo, incluso ajustando por el costo de vida.
Al tener ciudades más grandes, además, se producen más intercambios de ideas entre más personas: así, crecen tanto la productividad de los empleos como la innovación en las empresas. Dado que, en el largo plazo, el crecimiento económico depende en gran medida de la innovación y la productividad, entonces restringir la cantidad de personas en una ciudad restringe el crecimiento de todo el país. También hay investigaciones sobre esto: las restricciones de uso de suelo empobrecieron al estadounidense promedio un 14%, redujeron la productividad de la economía más grande del mundo un 12%, y fueron tan dañinas para Gran Bretaña que los bombardeos nazis durante la Segunda Guerra Mundial resultaron beneficiosos para la economía de Londres.
Si las restricciones a la construcción perjudican a todos, ¿por qué existen y por qué tienen tantos militantes? Por el mismo motivo que se aplica cualquier política con costos para todos pero beneficios para algunos pocos: porque los pocos, pero más ruidosos, se benefician de que existan y los muchos perjudicados no tienen voz ni están representados. Si las restricciones para construir viviendas hacen más caras a las que ya existen, entonces los beneficiarios principales son los propietarios. Estos son los llamados homevoters (“votantes de hogar” en inglés): personas cuyo interés en temas urbanos está centrado principalmente en aumentar el valor de sus propiedades. Aunque los homevoters siempre tienen un relato no económico para defender su posición (la estética barrial, la contaminación sonora, el impacto ambiental, el carácter histórico de un laverrap), no tendrían tanto interés en sus ciudades si no hubiera plata en juego. Los homevoters son buscadores de rentas, personas que buscan beneficiarse personalmente a costa del resto de la sociedad.
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Estudios de Estados Unidos muestran que los opositores a proyectos de esta índole generalmente son viejos, ricos, propietarios de viviendas y (menos relevante en Buenos Aires) blancos. Y siempre ganan. El economista Thomas Piketty se hizo famoso en la última década por sus estudios sobre el incremento de la desigualdad de la riqueza: los ricos, dice, tienen una porción cada vez más grande de la torta. Pero observando exactamente cómo ocurrió esto, surge que los activos que más aumentaron de valor fueron las viviendas residenciales, al punto de que la desigualdad en la propiedad de la vivienda explica la desigualdad de riqueza. Para los países más ricos, el aumento de la riqueza de los más adinerados fue mayor mientras más estrictamente se reguló el uso de suelo. Al mismo tiempo, dado que los gringos ricos generalmente son blancos, y que muchas regulaciones tuvieron motivaciones racistas, entonces la restricción desmedida de cómo y qué se puede construir aumentó la brecha de riqueza entre blancos y negros.
Género y ambiente
Una obsesión porteña es la de ampliar el subte y, más allá de si es financieramente factible (no lo es), lo cierto es que permitirle a cualquier viejo aburrido frenar cualquier obra (porque, por ejemplo, le molestan las grúas) inevitablemente hará más difícil construir nuevas líneas. Por ejemplo, la línea H tendría que llegar a Retiro pero, por un amparo judicial de una vecina, la estación Plaza Francia fue movida a Facultad de Derecho, desde donde no es posible continuar el trazado original. No es razonable que proyectos urbanos de interés social sean demorados o cancelados por buscadores de rentas sin nada mejor que hacer.
Al igual que hay una dinámica racial y de clase, también hay una de género: la gran mayoría de los planificadores urbanos fueron y son hombres. Esto puede llegar a extremos paródicos, como la idea de Le Corbusier de construir las ciudades en base a personas con una altura de 1,80 metros, lo que influyó en el tamaño y la posición de escalones, picaportes y ventanales en cientos de ciudades, a pesar de que dificultaban la vida de mujeres, niños y personas mayores. Las mujeres, además, viajan menos en auto y más en transporte público, y tienen patrones distintos de viajes y traslados: permitir que unos pocos tipos bien conectados definan cómo y cuánto pueden desplazarse las personas por la ciudad definitivamente no promueve la igualdad de género, dadas las condiciones antes mencionadas.
El impacto sobre el transporte público apunta a otra área de interés: el cambio climático. Las ciudades con más densidad poblacional (es decir, más gente en el mismo espacio: más torres) producen menos emisiones de gases de efecto invernadero por persona. El principal canal por el que esto ocurre es el transporte: en ciudades menos densas, la gente maneja a todas partes, en vez de tomarse el transporte público, caminar o ir en bicicleta. Ninguna estrategia de prevención del calentamiento global es seria si no permite que aumente la densidad en, por ejemplo, Buenos Aires, la mayor área urbana del país.
En resumen, la política de vivienda y uso de suelo es de enorme importancia: absolutamente todos los temas de interés, tanto para la izquierda como para la derecha, se ven afectados por cuántas viviendas se construyen en las grandes ciudades. Si sos de derecha y querés eliminar regulaciones innecesarias, acelerar el crecimiento económico y que el gobierno deje de escuchar a los “buscadores de rentas” en vez de a los consumidores, te conviene estar en contra de las restricciones anti-construcción. Si sos de izquierda y querés reducir la desigualdad, combatir el cambio climático o derrotar al patriarcado, también podés estar a favor de que haya más proyectos urbanos. Y si sos una persona común y corriente que quiere pagar menos de alquiler y bajarse del subte en el Cid Campeador, tu mejor opción es la misma: ser un YIMBY.
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