El problema de la vivienda pasó de ser uno de esos temas que todos sabemos que existen, pero de los que hablamos poco, a otro con una relevancia mediática que hacía rato que no se veía. Notas en varios medios acerca de las fuertes subas de los alquileres, sobre cómo se mueve la oferta de viviendas, sobre operaciones de compra y venta y sobre líneas de crédito que se anuncian pero no aparecen. Y, en verdad, era hora de que este asunto apareciera en la agenda de discusiones públicas, porque la situación de la vivienda en Argentina es dramática.
Y, si bien es complicada para todos, las personas menores de 40 años se están llevando la peor parte. Esto va a tener consecuencias económicas, políticas y demográficas en las próximas décadas. El principal desafío, en el corto plazo, lo va a tener quien gobierne en el próximo período presidencial: las estimaciones globales indican que las personas suelen comprar sus primeras viviendas entre los 30 y los 35 años, y se prevé que será precisamente en los próximos cuatro años cuando el número de argentinos en ese rango etario sea el más alto de la historia, al menos hasta 2040. El gobierno que venga deberá enfrentarse a una demanda de soluciones que va a ser muy difícil de satisfacer, a menos que cambien muchas cosas.
¿Cómo llegamos hasta acá? ¿Qué se está haciendo para revertir la situación? ¿Sigue, cambió o se resignó el aspiracional? ¿Hay que esperar a que mejore la macroeconomía o se puede hacer algo más en el interín? Hace décadas que la situación no mejora, más allá de momentos particulares en los que hubo intentos de arranque que terminaron siendo, lamentablemente, ventanas de oportunidad. Lo bueno es que cada una de estas experiencias, exitosas o fallidas, dejaron enseñanzas.
Cómo estamos
De acuerdo a la definición del INDEC, un hogar es una persona o grupo de personas que viven bajo el mismo techo y comparten los gastos de alimentación. Y, al menos hasta que el Censo 2022 diga lo contrario, en la Argentina hay cerca de 13,5 millones de hogares que viven en 13,2 millones de viviendas. Es decir que hay 300.000 hogares que comparten su vivienda con otros. Esto quiere decir que hay un 2,3% de los hogares que no es que tienen dificultades para tener una vivienda de calidad, sino que directamente no tienen vivienda. En algunas provincias del país la cifra llega al 8%.
Además, casi el 10% de las viviendas se encuentra en situaciones irrecuperables, ya sea por los materiales con las que están construidas o por el lugar en donde se encuentran (cerca de algún basural o zona inundable). Por último, alrededor del 20% de los hogares requiere mejoras profundas en sus viviendas, ya sea en cuanto a acceso a servicios públicos o por renovación de materiales, principalmente. En total, alrededor de un tercio de los hogares (poco más de 4 millones) vive en situación de déficit habitacional. Sería el nivel más alto de las últimas cuatro décadas: desde 1980 el déficit osciló entre el 20% y el 30%, con una tendencia creciente. Cada crisis económica profunda eleva el piso, tal como sucede con la pobreza. Y es en los hogares jóvenes donde estos problemas se agravan: mientras que un tercio de los hogares vive con algún déficit, entre los jóvenes (a cargo de alguien menor de 34 años) la cifra asciende al 40%.
A mediados de la década del ’90, casi el 60% de las personas de entre 25 y 40 años eran propietarias, mientras que en 2020 sólo el 47% era dueño de su vivienda.
Algunas tendencias recientes explican este problema: a mediados de la década del ’90, casi el 60% de las personas de entre 25 y 40 años eran propietarias, mientras que en 2020 sólo lo eran el 47%, según el Sedlac, una base de datos latinoamericanos de la Universidad de La Plata. La casa propia es algo cada vez más lejano para ese estereotipo de joven laburante, quizás en pareja y con dos ingresos, que tenía como primeros pasos en vista el auto y la casa, en cualquier orden. Esa imagen, por diferentes motivos, está cada vez más lejos. Otra forma de verlo es que 2,4 millones de jóvenes de entre 25 y 35 años viven con sus padres o abuelos. El 40% de los jóvenes del país no puede emanciparse, no puede dar ese paso de independencia clave en la formación del desarrollo personal. Llegamos entonces hasta acá con una mochila muy pesada: cada vez más familias viven con problemas habitacionales, cada vez es más difícil dar el paso a la casa propia y, para peor, alquilar una vivienda se volvió todo un desafío y los jóvenes no se pueden ir de la casa familiar.
En la actualidad, el kirchnerismo está profundizando los problemas, especialmente porque mantiene un enfoque que ya se dejó de usar en el mundo: la del Estado constructor como eje del acceso a la vivienda. El Estado no va a poder ofrecer las soluciones que los cuatro millones de hogares necesitan, al menos no solo y nunca con este escenario fiscal. Hoy el gobierno nacional entrega viviendas con cuentagotas, con inauguraciones que a veces tienen más funcionarios en el escenario que beneficiarios de las obras, y sin un método que vuelva sostenible a este esquema. No se apoya en el sistema financiero para apalancar y ampliar la inversión pública, no prioriza ni focaliza la inversión de acuerdo a ningún criterio identificable y no ofrece herramientas regulatorias que impulsen al sector privado.
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En términos programáticos, el paquete de medidas actuales consiste en financiar desde el Estado nacional obras pequeñas y unos muy pocos créditos para compra o construcción. Se están terminando de construir y entregar viviendas que se comenzaron hace casi diez años, como las de la ciudad de Paraná entregadas hace pocos días, y en las que intervinieron varios gobiernos. Esta forma de hacer política de vivienda tiene estos tiempos, que son mucho más lentos que los que necesitan esos 4 millones de hogares con déficit o los 2,4 millones de jóvenes.
Otro ejemplo de la ineficiencia actual es la ley de alquileres, una regulación cuyos resultados negativos ya están a la vista y que ningún partido político se niega explícitamente a modificar. Sin embargo, no pasa nada. Hay dos dictámenes en el Congreso, uno de mayoría (del Frente de Todos) y otro de minoría (de la oposición en su conjunto), pero la parálisis política debida al ataque del Gobierno contra la Corte Suprema hace que no se debata ese tema, cuando en verdad hay soluciones posibles a mano.
En lo referente al crédito, el FdT mantiene la UVA, un modelo de crédito hipotecario que, a pesar de todo el contexto económico y social de los últimos años, ha demostrado su solidez, con niveles de incumplimiento bajísimos y que les permitió a 120.000 familias el acceso a la casa propia. Es más, el FdT hasta presentó proyectos de ley para crear un Fondo de Compensación, en línea con lo que ADEBA (Asociación de Bancos Argentinos), y Juntos por el Cambio proponen. Sin embargo, como con la ley de alquileres, nada pasa.
Para dónde ir
Los menores de 40 años hoy se encuentran en uno de los peores escenarios, con el acceso al crédito totalmente restringido y el mercado de alquileres en su momento más complejo. En paralelo, la esperanza de llegar a la casa propia sigue latente, como un aspiracional que nunca se va pero que cada vez es más difícil de concretar. Hace unas semanas pregunté en mi cuenta de Instagram “¿Qué te genera la idea de Casa Propia?” y hubo dos respuestas que fueron ampliamente mayoritarias: “seguridad” y “un sueño”.
Que sea un sueño no es algo novedoso, porque la casa propia es parte del paquete clasemediero argentino desde hace décadas y lo va a seguir siendo. Sin embargo, me queda alguna duda acerca de si este sueño sigue siendo tan mayoritario como solía serlo, un poco porque cambiaron los estilos de vida y otro porque ese sueño se empieza a esfumar de tan lejano que se ve.
Al mismo tiempo, en un país en el que nada es estable, saber que el techo va a seguir estando ahí es un factor enorme de tranquilidad y eso es lo que se busca en última instancia. Vemos en la casa propia una seguridad que ninguna otra cosa nos puede dar, porque la sentimos como algo que no nos pueden sacar. En un país que se acostumbró a faltarle el respeto a la propiedad privada, ahorrar en vivienda parece lógico y deseable.
Toda la gestión de acá en adelante tiene que estar enfocada en que el mercado de vivienda pueda proveer soluciones a las personas y que éstas se adapten a necesidades y a demandas cambiantes. Esto significa que deben aparecer alternativas para que las personas puedan elegir la más conveniente en cada caso. Para esto, dos mercados tienen que funcionar sí o sí: el de alquileres y el de financiamiento. Y acá el puntapié tiene que ser regulatorio. Cuando el andamiaje de estos mercados se haya corregido, la construcción, la intermediación y el resto de los eslabones van a acompañar.
No hay largo plazo posible con una inflación del 100%, pero no hace falta llegar a niveles de un dígito para que haya crédito.
Se suele decir que no puede haber crédito hipotecario con inflación y, si bien es cierto que éste es de los peores problemas que puede haber, tampoco podemos estar esperando a que la macroeconomía mejore para tener un sistema de créditos que funcione. Chile, Bolivia, Colombia, México y Uruguay tienen unidades indexadas similares a la UVA, y casi todos arrancaron con niveles altos de inflación, parecidos a los de Argentina en 2016-2017, cuando se lanzó aquí esta unidad de cálculo. Obviamente, no hay largo plazo posible con una inflación del 100%, pero no hace falta llegar a niveles de un dígito para que haya crédito.
Lo que sí es necesario es actualizar el sistema financiero y, para eso, sólo hace falta mirar qué hacen los países donde hay crédito. En la mayoría, los gobiernos juegan un papel crucial en conectar el financiamiento para vivienda de largo plazo con lo que los pequeños ahorristas pueden invertir. Además, se busca reducir las barreras de entrada con seguros o garantías hipotecarias que permitan dar mayor robustez al mercado y facilidades a los hogares. Un punto clave de los años por venir es ir hacia la etapa 2.0 del sistema UVA, que es el fondo de compensación. Estas modificaciones, junto a otras más y a la ley de alquileres, pueden ser el primer paso para mejorar el acceso de las personas a la vivienda.
Por lo demás, el censo del año pasado nos va a dejar bien en claro para dónde apuntar en términos de planificación urbana, qué ciudades del país requieren trabajo específico y cuáles fueron los principales focos de transformación pos-pandemia. El país al que vamos no es igual al de los últimos años, sino que cuenta con muchas ciudades creciendo a ritmos vertiginosos con mercados de viviendas que se están desarrollando, por las buenas o por las malas. La acción del Estado para acompañar y orientar ese crecimiento va a ser crucial. Todo esto va a llevar tiempo, pero mi generación ya no tiene tiempo. Y las que vienen, tampoco.
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