Hoy charlamos con Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, especialista en temas de vivienda y autor de Seúl. Lo llamamos para hablar sobre una novedad muy importante de esta semana: la vuelta del crédito hipotecario UVA a nuestro país, una herramienta fundamental para que muchas familias accedan a la casa propia.
¿Por qué volvió a haber crédito hipotecario después de varios años?
Históricamente en la Argentina nunca hubo mucho crédito porque es un país inestable, con mucha volatilidad. Eso hace que los largos plazos siempre sean difíciles. Hoy tampoco estamos en una economía estable con poca inflación. Sigue habiendo muchos problemas, pero cambiaron algunas cosas que permitieron que vuelva el crédito.
Primero, cambió el gobierno. Tenemos un gobierno que no amenaza con cambiar repentinamente las condiciones del crédito hipotecario. No va a romper los contratos. Antes los bancos pensaban que las reglas del juego les podían cambiar todo el tiempo. Segundo, aparejado al cambio de gobierno, es una apuesta de los bancos al plan económico. Al pensar que quizá sí puede funcionar, largan algunas líneas de crédito. Y, además, hoy el sistema financiero empieza a depender más del sector privado que del público. Entonces, tienen que hacer algo con la plata, y ahí aparecen los créditos como opción.
¿Las tasas son altas o bajas?
Para determinarlo hay que hacer dos comparaciones. Primero, contra la rentabilidad del alquiler, que es la inversión alternativa que tendrías que hacer. Hoy eso está alrededor del 3-4% anual. Visto desde ese lado, la tasa es alta, porque con la cuota de un hipotecario seguro vas a pagar más que por alquilar esa misma vivienda. El segundo enfoque es compararlo con la región. En Colombia las tasas están en 7%, en Uruguay están entre 4,5% y 5%. Son economías más estables, que funcionan como un relojito. Lógicamente, tienen tasas un poco más bajas.
Si la economía no se estabiliza, ¿puede ser un problema tomar un crédito de estas características?
Creo que ya se desmadró todo. Ya estamos en el momento hipotético de “si no se estabiliza…”. Los créditos hipotecarios que se están pagando hoy se dieron entre 2017 y 2018. En 2017, la inflación anual fue del 25%. Es la misma inflación que hubo a nivel mensual en diciembre del año pasado. Los problemas estructurales no están en los créditos, sino en la economía argentina. Hace una década que no crecemos y el salario real está en caída hace años. Así y todo, la mora del crédito hipotecario fue sólo del 1%. Es la mora más baja de todo el sistema financiero argentino.
Más que la inflación, el problema es el salario real. Necesitamos que los salarios le ganen a la inflación o al menos la sigan. Estamos en un momento de transición, dando los primeros pasos para que haya crédito en el país, sin que todavía se genere una explosión de crédito. Es un momento ideal para que el Gobierno empiece a implementar mecanismos que corrijan estos riesgos, como un fondo de compensación, que permita indexar el crédito al salario promedio en vez de a la inflación. También se podrían sumar seguros hipotecarios y garantías.
¿Cuáles son las diferencias entre el contexto actual y el último momento en el que hubo crédito, entre 2016 y 2018?
Hoy la foto es muchísimo peor. El ingreso promedio era el doble que ahora. El costo financiero es mayor porque el riesgo país es más alto. Por eso también en 2017-2018 vimos un volumen grande de crédito más rápido. Esa es solamente la foto. Si la Argentina consolida su estabilización de acá a uno o dos años, podemos llegar a un escenario parecido. Hay que dejar madurar los procesos. Si se consolidan los cambios que se están haciendo, si repunta la actividad, no hay déficit, baja la inflación y crece el salario real, podemos llegar a una situación parecida a 2017, que fue el último buen año de la economía argentina. Pero son un montón de condicionales que tienen que darse.
¿Cómo está la situación del crédito hoy en Argentina?
En una situación dramática. El crédito hipotecario representa apenas el 0,2% del PBI. Es el valor más bajo en 80 años. En América Latina está alrededor del 5%, 8% o 10% dependiendo del país. Chile es la estrellita de la región, con casi un 30%. Somos el peor país y estamos en nuestro peor momento. Por eso, cualquier puerta que se abra es una buena noticia. Hablar de crédito es una agenda más acorde a un país normal.
También podemos ver cuánto nuevo crédito hay por mes. Estos últimos meses fueron los peores desde 2002, que es cuando empezó a medirse. El crédito hipotecario para personas físicas, es decir, familias que compran una vivienda, está en valores bajísimos. Estamos en el peor momento tomando cualquiera de los dos indicadores.
¿Qué efectos tiene el crédito sobre los alquileres y sobre el acceso a la vivienda en general?
No me imagino que el crédito sea un boom de un día para el otro, pero en el mediano plazo va a ayudar a descomprimir el mercado de los alquileres. Es un proceso todavía lento, falta un tiempito para que se dé. El crédito hipotecario es un excelente complemento para el mercado de alquileres. De hecho, después de 2018, fue un problema que ya no hubiese créditos UVA. Es positivo abrir el abanico de opciones, la política de vivienda siempre debería tener como eje central el dar opciones para que la gente elija qué hacer, si comprar o alquilar.
¿Cuáles son las principales ventajas de los créditos hipotecarios UVA?
En economías con alta inflación, la UVA permite que haya crédito de largo plazo en general, ya sea hipotecario, prendario o productivo. No tenemos crédito en pesos porque, con una inflación del 10% mensual, la tasa de interés que deberían cobrarte sería infinita y el costo financiero sería altísimo. Los créditos UVA están pensados para contextos de mucha inflación. Si Argentina tuviera sólo un 2% de inflación anual, directamente habría crédito en pesos. Los UVAs reducen mucho la cuota a pagar y abren mucho la posibilidad de acceso. Permiten que una familia de clase media pueda sacar un crédito. En nuestro país, el 95% de las familias necesitan del crédito para comprar una casa, refaccionar o construir. Si no, tenés que tener muchos ahorros o heredar. Desde lo económico y el empleo, los créditos movilizan al sector inmobiliario y al de la construcción. Es toda una cadena que se pone en movimiento, desde las inmobiliarias y las constructoras, hasta los escribanos y los martilleros, pero también otras industrias, como puede ser la fabricación de muebles. Es una excelente noticia para estos sectores.
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